Richiedere un mutuo immobiliare
Tutti coloro che si apprestano a chiedere un mutuo immobiliare hanno tantissime domande da fare per capire come scegliere il mutuo più adatto, come valutare il tasso di interesse di un mutuo, comprendere le clausole e quali altri spese occorre preventivare. Richiedere un mutuo immobiliare, per una prima casa ad esempio, è un passo importante e delicato sotto tanti punti vista e occorre acquisire quante più informazioni possibili.
A seguire una veloce, ma utile guida per chi deve richiedere un mutuo immobiliario. Se vi occorre una consulenza notarile per un contratto di mutuo immobiliare (per l’acquisto di prima o seconda casa), il Notaio Alice Pinna è a disposizione per un appuntamento conoscitivo presso il suo studio notarile di Roma.
Cosa si deve valutare nella scelta di un mutuo
- La chiarezza del contratto
- Il tasso
- Le spese accessorie
- I tempi di istruttoria
- Il tasso di mora per ritardato pagamento. Chiarezza del contratto
È necessario inoltre conoscere
- Le modalità di erogazione
- La detraibilità fiscale
- L'importo dell'ipoteca
- Le modalità di cancellazione dell'ipoteca
- I limiti alla facoltà di vendere
- Le garanzie supplementari richieste dalla banca
Focus su ....
- La rinegoziazione
- Le clausole vessatorie
- I consulenti e gli intermediari
La chiarezza del contratto
Se c’è una caratteristica che accomuna tutti i contratti di mutuo è la loro non immediata comprensione. Alcuni dei termini utilizzati sono però dei tecnicismi che non possono essere sostituiti o parafrasati. Uno dei suggerimenti a riguardo è di richiedere con anticipo il contratto dalla banca con annesse le specifiche condizioni generali e di leggerlo.
È vostro diritto richiedere spiegazioni ai funzionari che gestiscono il vostro mutuo, ma se ancora non dovessero essere soddisfacenti è possibile chiedere aiuto e informazioni sul vostro mutuo immobiliario alle associazioni dei consumatori.
Una consulenza prima della firma del contratto di mutuo può infine essere inoltrata al notaio in quanto rientra nelle sue competenze. Ricordate che la difficile comprensione del contratto non significa ‘poca chiarezza’ e qualora si riscontri questo significa che il prodotto potrebbe avere una ‘scarsa qualità’.
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Il tasso
Nella valutazione di un mutuo, il tasso è il primo tra gli elementi che vengono presi in considerazione. Il tasso di un mutuo è ovviamente una discriminante, ma non deve essere l’unico parametro da mettere sotto esame. Prima della stipulazione del mutuo è fondamentale approfondire, ad esempio, il peso che ogni singola rata avrà sul bilancio del richiedente e la sua eventuale famiglia.
Il riferimento al tasso del mutuo occorre poi conoscere le differenze tra tasso fisso e tasso indicizzato e informarsi su eventuali differenze tra il tasso cosiddetto d’ingresso e il tasso a regime (il tasso dei mutui è sempre più basso le prime semestralità cosa che può influenzare la scelta, riservando però onerose sorprese in un secondo momento).
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Le spese accessorie
Spesso nel calcolare il costo di un mutuo non si prendono in considerazione tutta una serie di costi aggiuntivi. Queste vengono definite ‘spese accessorie’, alcune sono ‘obbligatorie’ mentre altre non lo sono: spese di istruttoria, spese di perizia, tasse sul mutuo, assicurazione morte del mutuatario, incendio dell’immobile. Tra le spese accessorie di un mutuo rientrano anche le spese notarili.
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I tempi di istruttoria
Conoscere i tempi di istruttoria – di solito stimabili in circa 60 giorni – è un dato importante. Se l’acquisto dell’immobile è stato deciso per una determinata data, non rispettare questa data significa rischiare di dover pagare una penale per il ritardo al venditore.
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Il tasso di mora per ritardato pagamento. Chiarezza del contratto
In un contratto di mutuo ogni singolo aspetto e dettaglio viene messo nero su bianco. Il ritardo nel pagamento di una rata del mutuo è sempre contemplato così come la mora che si matura ad ogni mancato versamento. Questo importante punto deve essere chiaro nel contratto di mutuo e ancor più chiaro al mutuatario .
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È necessario inoltre conoscere...
Le modalità di erogazione
Nonostante la concessione del mutuo sia andata a buon fine e tutto sia ‘pronto’, le banche non danno libero accesso alla somma fino a quando il notaio non abbia rilasciato l’atto ipotecario. Spesso il mutuatario si ritrova a dover aspettare anche 20 giorni e, nel caso questa attesa non fosse stata prevista, può creare dei problemi.
Nelle modalità di erogazione presenti nel contratto e nelle disposizioni generali della banca è presente il tempo di attesa per ottenere la disponibilità della somma. Se, per diversi motivi, si vuole evitare questa attesa è possibile fare richiesta per avere disponibilità immediata su una parte del mutuo stando attenti agli interessi richiesti sulla somma concessa a titolo di prefinanziamento.
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La detraibilità fiscale
È possibile detrarre una parte degli interessi passivi e relativi oneri accessori che scaturiscono dal pagamento del proprio mutuo. La detraibilità fiscale è prevista dalla legge sia per i mutui immobiliari sia per quelli richiesti per interventi di recupero edilizio. La detrazione di questa parte delle spese è ovviamente da sfruttare e va per questo approfondita.
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L'importo dell'ipoteca
Se il debitore non paga c’è una conseguenza e questa si chiama ‘ipoteca’. L’ipoteca, che ha un suo valore, è la garanzia richiesta dalla banca per la concessione del mutuo che farà valere nel momento in cui ci siano degli insoluti. Quando un debitore non paga, il suo debito non riguarda solo l’ammontare delle rate rimanenti, ma anche gli interessi maturati, le more per il ritardo, i costi che scaturiscono dalla vendita dell’immobile ipotecato e così via. L’importo dell’ipoteca a garanzia del mutuo non sarà mai inferiore ne tantomeno uguale alla somma richiesta, ma sempre superiore. Se un immobile ad esempio è già in parte ipotecato e si ha necessità di richiedere un secondo mutuo, la seconda ipoteca potrà essere richiesta solo sul valore dell'immobile residuo.
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La modalità di cancellazione dell'ipoteca
Senza entrare nel merito del perché, ma occorre sapere che l’ipoteca su un immobile non si cancella/decade con l’estinzione del mutuo. Un’ipoteca dura infatti 20 anni dalla sua costituzione e anche nel caso di mutui dalla durata inferiore, vi è un periodo di tempo in cui l’ipoteca ‘è valida’ anche senza una reale utilità. Il problema sorge nel caso in cui un immobile ipotecato voglia essere venduto. In questa specifica casistica occorre chiederne la cancellazione, procedura che ha un costo e delle sue tempistiche. Un esempio? 500€ per la cancellazione di un'ipoteca del valore di 160mila € e alcuni mesi di attesa.
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I limiti alla facoltà di vendere
Esistono dei limiti alla facoltà di vendere una casa acquistata con un mutuo che non è ancora stato estinto. In alcuni contratti è infatti specificato che è obbligatoria una estinzione anticipata del mutuo prima (pagando quindi un’eventuale penale se prevista dal contratto stesso) prima di poter mettere in vendita l’immobile.
Occorre quindi prestare attenzione a due ulteriori specifiche/clausole quando si esamina un contratto: il limite alla facoltà di vendere (può non essere presente tale vincolo ma se presente e supera i 5 anni non può essere considerato un limite ragionevole) e l’ammontare della penale nel caso di estinzione anticipata che non ha ragione di diventare un intralcio nel caso in cui, per qualsiasi motivo, si volesse vendere.
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Le garanzie supplementari richieste dalla banca
Oltre all’ipoteca, un mutuo bancario può richiedere come garanzia nel caso di mancati pagamenti la fideiussione da parte di un terzo. Nel caso di acquisto prima casa da parte di un giovane questa figura può essere ricoperta da un genitore. La fideiussione è una prassi comune e corretta, ma anche in questo caso occorre stare attenti alla sua durata e all’importo. Quasi tutti i notai sono invece d’accordo nel respingere tra le richieste di garanzia, il mandato a procedere con la vendita dell’immobile in caso di mancati pagamenti.
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Focus su...
La rinegoziazione
Rinegoziare un contratto è possibile se previsto dal contratto. La rinegoziazione può essere parziale e riguardare solo il tasso di interesse o solo la sua durata o totale ovvero consistere nella chiusura di un mutuo e la stipulazione di un nuovo contratto.
La rinegoziazione può essere una conquista, ma in ogni caso occorre stare attenti alle eventuali spese per modifiche contrattuali, chiusura di un contratto e riapertura di un nuovo. Occorre valutare se esiste una reale convenienza/risparmio tra tasso di interesse del mutuo più basso e le spese aggiuntive di cui accento sopra.
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Le clausole vessatorie
Si chiamano ‘clausole vessatorie’ quelle clausole di un contratto che se applicate, nel caso in cui quella determinata condizione si verifica, sono eccessivamente onerose e creano un abuso. Sono un esempio di clausole vessatorie le penali eccessivamente alte richieste per l’estinzione anticipata di un mutuo o le tempistiche molto lunghe come limite alla facoltà di vendere una casa ancora sotto mutuo. Per combattere quelli che sono stati considerati dei veri abusi da parte delle banche (per i quali sono dovuti intervenire sia le associazioni dei consumatori sia l'Associazione Bancaria Italiana) è stata istituita una disciplina dedicata con il fine di ridefinire il giusto equilibrio tra diritti-doveri del cliente e diritti-doveri della banca.
Nel caso venga riscontrato un abuso ci si può rivolgere alle associazioni a difesa dei consumatori che procederanno citando in giudizio la banca o istituto di credito coinvolto.
Si vuole ricordare che alcune situazioni si possono evitare se si presta attenzione a tutte le parti di un contratto di mutuo e si richiede la giusta consulenza prima della sua sottoscrizione.
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I consulenti e gli intermediari
Un mediatore finanziario è una figura non necessaria nel momento in cui si abbia necessità di richiedere un mutuo per l’acquisto di una casa. Qualsiasi banca sarà ben lieta di offrirvi tutte le informazioni e i documenti necessari richiesti per la pratica sono semplici da reperire. L’intervento di un mediatore finanziario, la cui parcella non è di certo indifferente, può essere evitato chiedendo supporto ad una associazione consumatori o direttamente al notaio che dovrà essere comunque coinvolto per la costituzione dell’ipoteca.
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